6%終結者

在房屋買賣裡，仲介之所以那麼積極，說穿了，攏是為了伊 →  6%佣金

文森大叔買賣房子的經驗還算豐富，每次為了要省下4％仲介服務費時，總會嘗試在房子面前掛個『自售，掮免，仲介勿擾』招牌，或是在Yahoo、自售x康、等網站刊登售屋廣告。儘管已經註明『掮免、仲介勿擾』等字眼，還是會引來大量之房仲人員不斷地來電或來訪要求你委託其代為銷售，真令人不勝其擾。有些可惡的仲介人員甚至會在你的網頁上故意流言說你的房子是凶宅、漏水屋、海砂屋或是輻射屋，目的就是要你放棄自售房屋的念頭。

根據內政部之資料顯示：2008年全台有42萬戶中古房屋成交過戶（不含新成屋），估計有20%的屋主採自售方式售屋。又2008年仲介家數約4,000家，平均每家仲介公司有10位營業員的話，全台總共有5萬個房仲營業員會對8萬戶自售屋主有興趣。文森大叔有次自售一間北縣中和市頂加公寓，透過網路廣告來了近30通電話，只有2通是真正買家，其餘均是各大仲介公司的來電。其中台x房仲公司最積極，來電不下15通，真是服了他們。

仲介公司之所以那麼積極，說穿了就是為了6％（買方2％、賣方4％）仲介費。以台北市2008年房屋成交均價約為1,200萬元/間為例，6％就是72萬元，雖然買方表面上只付2％，事實上他是付了6％，因為賣方4％的錢也是他出的！

就算是在首善之區台北市，一個白領上班族也要花上12個月才能賺到這72萬元。這省下來的72萬元拿來做新屋裝潢也是莫大的幫助。因此只要時間及條件允許，相信大多數人會想省下這6％仲介服務費，可惜這個管道已經被仲介業者大肆充斥而嚴重堵塞了。（...待續）

十六、有無產權糾紛？

        可請代書(地政士)向地政機關調閱該筆建物及土地資料，查看有無其他「他項權利」設定抵押、訴訟、禁止處分登記、或任何產權糾紛情事？產權是否清楚？持分是否「全部」？這是簽訂買賣合約前必須注意檢視的過程。

        海砂屋就是「高氯離子含量的混凝土建築物」。民國70年到87年這段期間發生較多海砂屋的建案，主因是建築業快速發展，砂石來源不足，業者未按規定處理氯離子含量，因此，政府在87年6月25日起規範建商，將測量氯離子標準值由0.3~0.6公斤修正為 0.3公斤以下，才能拿到使用執照。從此，建築物每立方公尺的混凝土中含有三百公克氯離子以上時，就稱為「海砂屋」。海砂中充滿著海鹽(氯化鈉)，需經過處理後才能用來蓋房子；若未經處理，混凝土中的氯含量過高時，輕者造成建築物產生壁癌、水泥剝落，重者造成鋼筋腐蝕，樓板裂縫，破壞混凝土強度，甚至無法承受某些程度的地震，影響建物結構與人身安全，不可不慎。
        看屋時應注意天花板、牆壁是否有水泥剝落痕跡、發泡、牆面不平等情況，向鄰居或大樓管理員打聽，也可上網(各縣巿建管處網站)查詢是否被列為海砂屋。更謹慎的消費者可向仲介或屋主要求提供海砂屋的檢驗報告。

十八、是否發生過兇案？

      所謂「凶宅」是指曾發生過兇殺或自殺致死案件的房子，絕大多數人不喜歡也不願意買凶宅，(除非價格非常便宜，極少數人接受例外)。在仲介公司與屋主簽訂的委託書中有一張「不動產物件調查表或現況說明書」，其中會註明「本建物是否發生過兇殺或自殺致死之情事」，可先行瞭解。此外，買屋前可向鄰居或管區派出所打聽，也可上「台灣凶宅網」搜尋，並可在買賣合約上註明「絕非凶宅，否則退屋並賠償損失」。遷入後發現與事實不符，可要求買回或賠償。但簽約時最好提出註明「從未發生過」，若萬一是更早的屋主所發生，而賣方真不知情，賣方非故意隱瞞，法院通常會判決賣方無須負責。另外，若凶案曾發生在同社區或同大樓內，並非發生在該間房子內，則該房子不屬凶宅，責任與原屋主無涉。

  *1999年12月6日 PM 03:08

下雪了！！

生平第一次親眼看見下雪！

1999年12月3日那天下午三點，老公從公司打電話告訴我，屋外下雪了，叫我一定要看~

我興奮的打開窗簾，只見一片片白色的雪片從天而降，一顆顆小白點點綴在在草地上、樹上、和馬路上，然後融化成冰水，雖然斷斷續續得下著，但是對我們這從亞熱帶的人來說，真是開了眼界。

 社區雪景

第二天（星期六）清晨，當我們醒來眺望對面的遠山，經過一夜的風雪，已經覆蓋在白雪下，形成一片銀色山頭，非常好看。就好像陽明山積雪吸引大堆遊客上山賞雪一樣，我們決定到對面的山上親自看個究竟，當時室外的溫度是攝氏一度，路上行車不多，風景區的遊客更是少之又少，這剛好跟台灣上山賞雪遊客塞車的情況大相逕庭，大概蘇格蘭人見雪不怪了吧。

沿途的風景經過風雪的洗禮，別有一番景致，和我們平常看的景色有些不同。因為下雪的緣故，路上濕滑，所以開車必須格外小心，當我們抵達山上的景點，那裡正好是個風口，風雪很大，積雪大概有三十公分厚，老公和David兩人在雪地裡打雪仗，冷得不亦樂乎，而我和媽及Jonathan則躲在車裡保暖。

你無法想像在那麼冷得地方，居然還有快餐車的小販在賣東西，其實這對他們來說，還不算太冷。那一天我們真的玩得很高興，對我們來說這是一個新鮮、有趣的體驗，也許以後就不稀奇了，至於接下來三、四個月，一直到明年的四月，還有好長、好冷的日子要過。

  李先生在台北市大安區有個三樓舊公寓要出售，緊鄰大安森林公園，旁邊又是新捷運站出口， 交通便利之外生活機能也是超讚，而且又是明星學區….。十個月前開始交給仲介公司銷售，無奈至今仍然未找到合適買家，那耶按ㄟ？

許多人都面臨到與李先生一樣的問題，尤其是今年2009年金融海嘯年，此種現象更是比比皆是；怎麼辦？

    文森大叔要老調重彈話一句，景氣不好時，最好不要賣房子；最好不要在有資金壓力時才賣房子，如果不得不賣房子時要先將房子適度裝修，使各部分功能都能正常後再推上市。萬一房子賣了許久都賣不掉時，建議您：

1. 儘可能騰空房子，增加賣相
  如果屋主住在待售屋內，一般而言其賣相都較吃虧。可以的話盡可能暫住（或暫租）其他住處，使房屋整個空出來。若實在有困難，記得一定要把屋內整理乾淨，能收藏的物品盡量不要外露，能丟的贅物千萬不要手軟，骯髒垃圾務必清除盡淨。目的就是要讓買家有美好的第一印象。

2. 整修周圍環境公設，利人利己。

房子本身條件固然重要，房子周遭環境也不容忽視。文森大叔常常看到許多投資客買下屋子後，往往連同樓下大門、公用樓梯間，甚至連頂樓部分都一起整修粉刷，目的就是要改頭換面，煥然一新，加快房子脫手速度。如果您的房子一直無法找到買家。不妨在經費允許條件下，也考慮類似作法，相信左鄰右舍也會感激您的善心美意。
  

3. 多找幾家仲介公司，幫忙銷售。
天涯何處無芳草，何必單戀一枝花。房子賣不掉，最直接得的作法就是多找幾家仲介公司幫忙銷售。既然仲介費要給別人賺了，誰賣掉都無所謂；管他黑貓白貓，只要能捉到老鼠就是好貓。

4. 廣發英雄帖，多多益善
要賣房子，就不要怕讓人知道。左右鄰居、兄弟姊妹、至親好友、三姑六婆、街坊鄰居、美容院、檳榔攤、里長伯等處都可以放消息說你要賣房子。只要介紹成功，紅包少不了。至於紅包價碼呢！最好事先就講好，10萬元不嫌多，2萬元不嫌少，6千元也可以。重點是「嫌無不嫌少」，禮數可不能少，免得人家說你不上道。

5. 善用售屋網站，昭告天下

   善用Yahoo拍賣網、自售達康、『零仲介售屋網』等管道，將售屋消息昭告天下、傳遍眾生。就是要世上所有人都知道你要賣房子。

6. 調整價格，因應時局
房屋買賣其實與股票是十分類似之行為，股票有高低檔；低買高賣是贏家，高買低賣是輸家。見好就收真英雄，少輸為贏是梟雄。

當您已經做過上述前五項調整後仍未順利售出時，建議您查一查同地區、同類型房屋之價格，適度調整價格應是必須考慮的作法。老話一句，留得青山在，不怕沒柴燒。提醒您要記得要求仲介公司之4%服務費也要隨之調降。

各位看倌，祝您順利將房子售出，從此過著幸福快樂的生活。

 *1999年11月29日 AM 11:57

今天清晨的氣溫是零下一度，汽車的擋風玻璃已經結冰。到了白天氣溫逐漸回升，室內也有暖氣，所以不會覺得太冷。

 到英國之後，文嫂從職業婦女變成全職的家庭主婦，全天候照顧Jonathan。

 文嫂已然成為快樂的全職媽媽

自從十月老媽一人單槍匹馬到英國以後，很明顯的，她原本寂寥的心情好多了，尤其是見到小外孫Jonathan更令她開心不已。 

Jonathan確實很可愛，經常是笑顏逐開，心情好的不得了，他現在已經滿八個月了，最好玩、最可愛的時候，他每天都在進步、成長，食慾很好，看見什麼東西都想嚐一嚐，不給他吃的話，他還會抗議呢！！ 

這兩天我們試著給他坐學步車，他已經會可以走兩、三步了。他的體格比哥哥壯碩許多，也很喜歡玩，尤其是跟爸爸，爸爸就像是他的大玩偶一樣，經常讓他玩得不亦樂乎，開心時就咯咯咯的笑，小傢伙精力十分旺盛，是我們全家的開心果。

David也長高長胖了。上星期我們到學校參加家長會，老師說，他是個活潑、愉快的孩子，跟同學們的相處很融洽，不時還會在教室裡作怪取悅大家。老師還說，David的英文在短期之間進步的很快，已經可以用英文和同學溝通了，David的數學更是super(超級)強棒，是班上第一名，老師也許會給他越級指導。至於他的中文，我每個星期一、三、五他放學回家後我都會按進度教他認字寫字，星期二、四則教他數學，以免他回台灣以後會跟不上。

 公主堡旅遊一景

大體上來說，我們全家都適應的很好，只不過很想念台灣的家人和一切。異鄉的風光隨然

美麗，但家鄉的風土人情令人難忘不已。

     文森大叔四年前在台北縣中和市買了一間頂樓加蓋公寓，將其分隔成7間套房出租，總成本約700萬元。由於地點靠近捷運站，幾乎都處於滿租狀態；每個月租金達58,000元。應該稱得上是金雞母。2008年4月因為創業需要資金，忍痛將其出售，開價920萬，賣了5個月終於以720萬元成交。算算成本根本沒賺頭，只不過是賺了三年的租金。當我與別人分享時此事，說到實在不甘心賣得如此低價格；沒想到友人安慰我說在金融海嘯年能賣出已經不容易，而且我順利取得資金，轉投資去賺別的錢不就得了。想想說得也是。

      常常聽到仲介業者常說：『沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格』，真的是這樣嗎？我們先來看看買家的想法，想買房子的買家，其想法大都是：
1. 貨比三家不吃虧
2. 想以同樣的價格想買到最好的房子
3. 想以最低的價格買到同樣條件的房子

現有環境下，資訊取得愈來愈容易，交易資訊愈來愈透明，其副作用也隨之而來。例如當591租屋網站出現後，網路上同樣條件的屋子擺在一塊兒，清清楚楚的。大部分的人都會先挑便宜租金的房子去聯絡。此殘酷的現實逼得屋主必須降租金才能迅速找到租客。相信房屋買賣情形也是相同。由此可知價格的確是房屋買賣過程中之主要影響因素，其影響力至少超過80%。
那剩下的20%是什麼？文森大叔認為是房子的價值、稀有性。例如：
1. 我的房子以前林志玲住過，隔壁是馬英九總統的老家...。
2. 本社區只有我這間房子要出售，稀有釋出。
3. 我的房子距離捷運站只要走路3分鐘，而且鬧中取靜。
4. 我的房子位於明星學區，生活機能超強。
5. 我的房子邊間採光良好，格局方正，視野佳...等等。

因此建議各位看倌在賣房子時，
1. 最好不要在有資金壓力時才賣房子
2. 景氣不好時，最好不要賣房子
3. 決定要賣時，要先找出房子的特色與價值 (要用力的找！)
4. 若是有了資金需求壓力，而且房子特色、價值不高時，提醒您：有了現金才有轉機，留得青山在，不怕沒柴燒。

下一回，當仲介在跟您提起『沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格』時，不要輕易在價格面前低頭。記得提醒他：我的房子就是比別人稀有，比別人有價值，一定可以賣到好價錢。

 
十二、樑、柱、樓板、牆壁，有無明顯裂痕？
        樑、柱、樓板的裂痕牽涉到整個房子的安全結構，輕忽不得。尤其是自從1999年九二一大地震發生後，有些老舊的房子受地震影響，樑柱容易出現裂痕，雖填填補補，仍有安全顧慮。近年來所蓋的新大樓，因建商普遍具有憂患意識，大樓防震強度提高，較無安全上的顧慮。

十三、水管是否暢通？
        在參觀屋齡有二、三十年的老舊房子時，不妨到廚房、浴廁，開開看水龍頭是否暢通？是否積水？是否漏水？有些老舊房子在裝潢時有需要將水管電線全部更換，需要一筆額外費用，這項成本也需列入購屋時的考量。

十四、屋齡？
        要瞭解屋齡多少，可請屋主提供建物所有權狀或請仲介公司調出建物謄本，查看建築完成日期，可作為買屋的參考。

 
十五、鄰居如何？
        大多數人都希望與好鄰居為鄰，不願與惡鄰相伴。豪宅區總是需要有一定水準的經濟實力者才能遷入。台中有家建商的廣告詞是「千萬買屋，億萬買鄰」，意謂「居住環境」與「鄰居」的重要性。在買屋前可向鄰居多接觸打聽屋況，藉此瞭解鄰居如何，若有需要送些水果飲料敦親睦鄰，除獲得鄰居好感，也可瞭解更多該屋資訊，在買屋作決策時有所幫助。

未完待續...