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目前分類:※賣屋大學問※ (5)

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工商時報【曾萃芝/台北報導】

 想要房子賣個好價錢,除了地段要好、生活機能要充足外,室內屋況的好壞也是影響房價重要的因素,房仲業者就建議,適度的改善室內屋況,花少少錢就可以替房屋提昇大大的價值,更可拉高房屋賣相。

 房仲業者表示,想要讓房子賣個好價錢,可從改善屋況以下三步驟開始:

 第一步:去蕪存菁。21世紀不動產行銷部曹若琪表示,將家中不需要雜物丟棄,像是樓梯間的紙箱,年久失修的腳踏車或是堆滿灰塵的舊鞋,最好先清除,家中或是樓梯間不必要的雜物,會影響視覺的空間感,也會阻礙於生活動線,當然看屋者的觀感也大打折扣,同時也會反應在房價上。

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  李先生在台北市大安區有個三樓舊公寓要出售,緊鄰大安森林公園,旁邊又是新捷運站出口, 交通便利之外生活機能也是超讚,而且又是明星學區….。十個月前開始交給仲介公司銷售,無奈至今仍然未找到合適買家,那耶按ㄟ?

許多人都面臨到與李先生一樣的問題,尤其是今年2009年金融海嘯年,此種現象更是比比皆是;怎麼辦?

     

    文森大叔要老調重彈話一句,景氣不好時,最好不要賣房子;最好不要在有資金壓力時才賣房子,如果不得不賣房子時要先將房子適度裝修,使各部分功能都能正常後再推上市。萬一房子賣了許久都賣不掉時,建議您:

 

1. 儘可能騰空房子,增加賣相
 
如果屋主住在待售屋內,一般而言其賣相都較吃虧。可以的話盡可能暫住(或暫租)其他住處,使房屋整個空出來。若實在有困難,記得一定要把屋內整理乾淨,能收藏的物品盡量不要外露,能丟的贅物千萬不要手軟,骯髒垃圾務必清除盡淨。目的就是要讓買家有美好的第一印象。

2. 整修周圍環境公設,利人利己。

房子本身條件固然重要,房子周遭環境也不容忽視。文森大叔常常看到許多投資客買下屋子後,往往連同樓下大門、公用樓梯間,甚至連頂樓部分都一起整修粉刷,目的就是要改頭換面,煥然一新,加快房子脫手速度。如果您的房子一直無法找到買家。不妨在經費允許條件下,也考慮類似作法,相信左鄰右舍也會感激您的善心美意。
  

3. 多找幾家仲介公司,幫忙銷售。
天涯何處無芳草,何必單戀一枝花。房子賣不掉,最直接得的作法就是多找幾家仲介公司幫忙銷售。既然仲介費要給別人賺了,誰賣掉都無所謂;管他黑貓白貓,只要能捉到老鼠就是好貓。

4. 廣發英雄帖,多多益善
要賣房子,就不要怕讓人知道。左右鄰居、兄弟姊妹、至親好友、三姑六婆、街坊鄰居、美容院、檳榔攤、里長伯等處都可以放消息說你要賣房子。只要介紹成功,紅包少不了。至於紅包價碼呢!最好事先就講好,10萬元不嫌多,2萬元不嫌少,6千元也可以。重點是「嫌無不嫌少」,禮數可不能少,免得人家說你不上道。

 

5. 善用售屋網站,昭告天下

   善用Yahoo拍賣網、自售達康、『零仲介售屋網』等管道,將售屋消息昭告天下、傳遍眾生。就是要世上所有人都知道你要賣房子。

 

6. 調整價格,因應時局
房屋買賣其實與股票是十分類似之行為,股票有高低檔;低買高賣是贏家,高買低賣是輸家。見好就收真英雄,少輸為贏是梟雄。

當您已經做過上述前五項調整後仍未順利售出時,建議您查一查同地區、同類型房屋之價格,適度調整價格應是必須考慮的作法。老話一句,留得青山在,不怕沒柴燒。提醒您要記得要求仲介公司之4%服務費也要隨之調降。

 

各位看倌,祝您順利將房子售出,從此過著幸福快樂的生活。

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     文森大叔四年前在台北縣中和市買了一間頂樓加蓋公寓,將其分隔成7間套房出租,總成本約700萬元。由於地點靠近捷運站,幾乎都處於滿租狀態;每個月租金達58,000元。應該稱得上是金雞母。2008年4月因為創業需要資金,忍痛將其出售,開價920萬,賣了5個月終於以720萬元成交。算算成本根本沒賺頭,只不過是賺了三年的租金。當我與別人分享時此事,說到實在不甘心賣得如此低價格;沒想到友人安慰我說在金融海嘯年能賣出已經不容易,而且我順利取得資金,轉投資去賺別的錢不就得了。想想說得也是。

      常常聽到仲介業者常說:『沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格』,真的是這樣嗎?我們先來看看買家的想法,想買房子的買家,其想法大都是:
1. 貨比三家不吃虧
2. 想以同樣的價格想買到最好的房子
3. 想以最低的價格買到同樣條件的房子

現有環境下,資訊取得愈來愈容易,交易資訊愈來愈透明,其副作用也隨之而來。例如當591租屋網站出現後,網路上同樣條件的屋子擺在一塊兒,清清楚楚的。大部分的人都會先挑便宜租金的房子去聯絡。此殘酷的現實逼得屋主必須降租金才能迅速找到租客。相信房屋買賣情形也是相同。由此可知價格的確是房屋買賣過程中之主要影響因素,其影響力至少超過80%。
那剩下的20%是什麼?文森大叔認為是房子的價值稀有性。例如:
1. 我的房子以前林志玲住過,隔壁是馬英九總統的老家...。
2. 本社區只有我這間房子要出售,稀有釋出。
3. 我的房子距離捷運站只要走路3分鐘,而且鬧中取靜。
4. 我的房子位於明星學區,生活機能超強。
5. 我的房子邊間採光良好,格局方正,視野佳...等等。


因此建議各位看倌在賣房子時,
1. 最好不要在有資金壓力時才賣房子
2. 景氣不好時,最好不要賣房子
3. 決定要賣時,要先找出房子的特色與價值 (要用力的找!)
4. 若是有了資金需求壓力,而且房子特色、價值不高時,提醒您:有了現金才有轉機,留得青山在,不怕沒柴燒。


下一回,當仲介在跟您提起『沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格』時,不要輕易在價格面前低頭。記得提醒他:我的房子就是比別人稀有,比別人有價值,一定可以賣到好價錢。

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自己賣房子,要用嫁女兒的心態來面對。

所有的父母嫁女兒時都希望把女兒打扮的光鮮亮麗,風風光光的嫁出門。鮮有父母會讓女兒蓬頭垢面、邋理邋遢的走進禮堂。

為什麼?因為要讓新郎倌及婆家眾親友有好印象,才會有幸福美滿的一生。(或者是....貨物出門,概不退還 !)

但,許多人賣房子並不這麼想,總希望能省就省,現況交屋即可,他們的口號多是『自然就是美』,總以為自己的房子是麗質天生,人見人愛。

其實不然!

絕大多數的房子與女人一樣,都各有優缺點;多需要些許裝扮及淡妝才能show出其婀娜多姿風采。

所以呢,拜託各位看倌要賣房子前要先做好下列幾項應有的準備:

1. 徹底打掃乾淨,清除多餘家具及垃圾。

2. 檢查是否漏水、漏電或破損之處?趕緊修復。

3. 照明燈具及開關插座,能換新最好(其實所費不多),不然也要擦拭乾淨。

4. 廚房、浴室之油垢及霉漬去除乾淨。最好不要有異味。

5. 屋內局部或全部重新粉刷。

6. 保持窗明几淨及良好通風。

7. 適度加個窗簾、擺飾品等,強調優點,淡化缺點。讓房子看起來美美的。

房子不必弄得濃妝豔抹,但是整齊、清潔、親切宜人是一定要的啦!
目的就是要讓買主一進到屋內,就有美好的第一印象。新的婆家才會願意早一日下聘、娶進門。

上述這些動作,可以DIY方式進行,材料也可以輕易地在B&Q(特力屋)或大賣場取得,費用真的是很便宜。以30坪住家而言,只要先投資5萬元,大都可以多賣個10到20萬元。即或不然,也可以加快房子的脫手速度。

賣化妝品的人常說『天下沒有醜女人,只有懶女人』,文森大叔也要說『人要衣裝,佛要金裝,屋子也要妝一裝』,勤於打扮房子的屋主一定可以很快為自己的愛屋找到新東家的!

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文森在此提供一些賣屋的"撇步",給各位作參考,希望大家的房子都能賣到好價錢!

一、正確定價:
無論是誰賣房子,都希望賣到最高的好價錢。反之,無論是誰買房子,都希望買到最低的便宜價錢。於是所謂〈當時、附近、同類型房屋的行情價〉往往就是買賣雙方成交之參考依據。身為屋主必須要此有務實看法。

至於如何定價?最快的方法就是到房子所在地附近的的房屋仲介公司逛一下,看看仲介人員為你的房子所估的價格為何。但是通常他們都會將價格高估,讓你高興,以便取得您的委託。等到簽好委託書後,再慢慢地告訴您其實您的房子不是那麼值錢!就是要降價啦。

其次就是到各房仲公司之網站查詢房屋成交價格。這方面的資訊,XX房仲公司皆有一定資料量,可列為參考。

接下來就是到內政部地政司全球資訊網查詢官方成交資料。此資料無利益關係,具重要參考價值。但是要提醒您這些資料多是6%仲介費之成交價格

二、自售或託售
其實自行售屋並非想像中的困難 , 雖然要經過帶看房屋及討價還價的過程, 但是卻可以省下大筆仲介費 , 還是很划算。
有關買賣過程中的相關知識可直接上網搜尋取得。至於可利用的賣屋廣告方式不外乎:
(1)
房屋外吊掛醒目「自售」看板

(2)
Yahoo等網站刊登售屋廣告

(3)
自行張貼小廣告

(4)
向親朋好友同事發布消息等。

提醒您上述1~3之方式,一定會引來大量之房仲人員不斷地來電或來訪要求你委託其代為銷售。此恐會使你不勝其擾

對於有錢沒有時間,或是要上班無法自行帶看之屋主,或是考慮交易速度及專業知識的話,往往會選擇交給房屋仲介公司代為銷售。依政府規定佣金上限目前是賣方 4% 買方 2%, 但實務上依物件條件及總價之情形還是有談判的空間。提醒您儘可能不要與房仲公司簽下所謂之〈專任約〉。否則連你自己都不能賣自己的房子。最好是簽〈一般約〉即可。同時交給2~3家仲介公司處理,讓他們彼此競爭,也可加快銷售速度。 .

三、交易安全

提醒您任何一間房屋仲介公司都不能保障房屋交易安全!真正負責交易安全工作的是土地代書〈地政士〉及建築經理公司或保險公司。
也就是說只要找到有品牌之土地代書〈地政士〉辦理交易過戶適宜,加上辦理〈履約保證〉。即可確保買賣雙方交易之安全無虞。
一般而言土地代書〈地政士〉所需費用約新台幣12,000元(不含各項稅規費),全國各地差距不大。
至於履約保證之費用,約為成交價的萬分之六。也就是說房價1,000萬元的話,其所需要之履約保證費用為6,000元。此費用通常由買賣雙方各分攤一半。

 

 

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