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目前分類:※買屋停看聽※ (7)
- Aug 13 Thu 2009 09:58
黃金店面大搜問!
- Jun 10 Wed 2009 13:42
[NEWS]買房子 公設比要精算
消費者在買房子時,公設坪數大小也要列入成本考慮,如果公設比過高,實際使用坪數負擔價格也高:如50坪的房子,若公設比高達35%,實際只能使用32.5坪,所以購屋時可是要精打細算一下喔!
您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎?房仲業者建議,對於一般市井小民,買屋前一定要精算公設比,以免白花錢買公設面積。
太平洋房屋行銷部表示,對金字塔頂端的有錢人來說,買豪宅,價格不是主要的考量點,公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅,開價每坪130萬元左右來說,扣掉至少三成的公設比,實際單價可要接近200萬元,對這些豪宅買主而言,價格事小,能不能彰顯身分才是重點,但對升斗小民,卻不能不錙銖必較。
94年7月1日建築法規新制開始實施之後,規定8樓以上大樓須設兩支樓梯(如果是雙併規劃,同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、梯間空間及一支樓梯),使得房屋公設比率一下子增加3%至5%不等,平均下來每坪單價相對增加。
未來民眾買預售屋,大樓公設比幾乎無法低於30%,公設比35%的房子會變得很平常,買1,000萬元的房子,等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。
一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳。太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出,因為不婚族增加,小宅的成交比也日趨加重,而套房的公設比往往高於一般產品,大多超過30%,甚至達40%,買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。
那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢?住商不動產企研室主任徐佳馨說,如果買的是中古屋,因為實況交屋,只要目測室內坪數大小,和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出公設面積比率,較不會吃虧。
鄭國英分析,一般來說,中古公寓並不是真正的「零公設」,5樓的公寓房子,包括大、小公設比約5~12%左右,屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。
太平洋房屋建議購屋人以權狀建號,至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖,再對照房屋現狀,真正的主建物面積立即一目瞭然。
鄭國英分析,若是7樓電梯住宅,公設比大約為12%~20%;10樓到12樓約為20%~22%,至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25%~30%左右,但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35%以上。
永慶房屋商仲部協理黃增福表示,因為房屋屬於高價商品,若購屋者購買每坪單價為50萬的房子,每多1坪公設面積,對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值,否則一般上班族購買了公設比過高的房子,只是徒增購屋成本,相當不划算。
摘自:Yahoo!奇摩新聞 買房子 公設比要精算
- Mar 23 Mon 2009 15:59
買房子要注意什麼?part5
十九、是否輻射屋?
根據許多研究及報導顯示,長期生活暴露在輻射屋中,罹癌的機率風險大增,影響健康甚鉅,因此,在買屋時可要求仲介或屋主提供「輻射檢測證明」,作為憑據,以確保所購買的非輻射屋。也可上行政院原子能委員會網站查詢。其實,輻射檢測費用不高,依地區及室內坪數大小略有不同,每次大約新台幣3,000元左右,可要求仲介或屋主委託原能會認可的機關公司作檢測,非常快速。
二十、是否有改建、違建或佔用情事?
改建大多發生在陽台外推、露台延伸、後院加蓋等等,為要增加使用坪數,包含新成屋、中古屋都有這種情況,只要不在使用執照內的增建都屬「違建」;若不妨礙鄰居,不過度離譜,無人舉報,政府主管機關通常睜一隻眼閉一隻眼,因為這種現象太多了。可見敦親睦鄰的重要性。
但是「頂樓加蓋」,根據台北市違章建築處理要點規定,民國83年底以前加蓋的,屬於既有違建列為「緩拆」,通常不會拆除;而84年元旦以後加蓋的,屬於新違建,有人舉報就須拆除,買屋者應注意。
以上買房子要注意什麼?總計要有20點,希望能夠幫助各位朋友在買屋時能夠多停、看、聽,不要因一時的失手,造成莫大的困擾~祝大家都能夠找到理想中的好屋!
- Mar 16 Mon 2009 15:12
買房子要注意什麼?part4
十六、有無產權糾紛?
可請代書(地政士)向地政機關調閱該筆建物及土地資料,查看有無其他「他項權利」設定抵押、訴訟、禁止處分登記、或任何產權糾紛情事?產權是否清楚?持分是否「全部」?這是簽訂買賣合約前必須注意檢視的過程。
十七、是否海砂屋?
海砂屋就是「高氯離子含量的混凝土建築物」。民國70年到87年這段期間發生較多海砂屋的建案,主因是建築業快速發展,砂石來源不足,業者未按規定處理氯離子含量,因此,政府在87年6月25日起規範建商,將測量氯離子標準值由0.3~0.6公斤修正為 0.3公斤以下,才能拿到使用執照。從此,建築物每立方公尺的混凝土中含有三百公克氯離子以上時,就稱為「海砂屋」。海砂中充滿著海鹽(氯化鈉),需經過處理後才能用來蓋房子;若未經處理,混凝土中的氯含量過高時,輕者造成建築物產生壁癌、水泥剝落,重者造成鋼筋腐蝕,樓板裂縫,破壞混凝土強度,甚至無法承受某些程度的地震,影響建物結構與人身安全,不可不慎。
看屋時應注意天花板、牆壁是否有水泥剝落痕跡、發泡、牆面不平等情況,向鄰居或大樓管理員打聽,也可上網(各縣巿建管處網站)查詢是否被列為海砂屋。更謹慎的消費者可向仲介或屋主要求提供海砂屋的檢驗報告。
十八、是否發生過兇案?
所謂「凶宅」是指曾發生過兇殺或自殺致死案件的房子,絕大多數人不喜歡也不願意買凶宅,(除非價格非常便宜,極少數人接受例外)。在仲介公司與屋主簽訂的委託書中有一張「不動產物件調查表或現況說明書」,其中會註明「本建物是否發生過兇殺或自殺致死之情事」,可先行瞭解。此外,買屋前可向鄰居或管區派出所打聽,也可上「台灣凶宅網」搜尋,並可在買賣合約上註明「絕非凶宅,否則退屋並賠償損失」。遷入後發現與事實不符,可要求買回或賠償。但簽約時最好提出註明「從未發生過」,若萬一是更早的屋主所發生,而賣方真不知情,賣方非故意隱瞞,法院通常會判決賣方無須負責。另外,若凶案曾發生在同社區或同大樓內,並非發生在該間房子內,則該房子不屬凶宅,責任與原屋主無涉。
- Mar 02 Mon 2009 17:26
買房子要注意什麼?part3
十二、樑、柱、樓板、牆壁,有無明顯裂痕?
樑、柱、樓板的裂痕牽涉到整個房子的安全結構,輕忽不得。尤其是自從1999年九二一大地震發生後,有些老舊的房子受地震影響,樑柱容易出現裂痕,雖填填補補,仍有安全顧慮。近年來所蓋的新大樓,因建商普遍具有憂患意識,大樓防震強度提高,較無安全上的顧慮。
十三、水管是否暢通?
在參觀屋齡有二、三十年的老舊房子時,不妨到廚房、浴廁,開開看水龍頭是否暢通?是否積水?是否漏水?有些老舊房子在裝潢時有需要將水管電線全部更換,需要一筆額外費用,這項成本也需列入購屋時的考量。
十四、屋齡?
要瞭解屋齡多少,可請屋主提供建物所有權狀或請仲介公司調出建物謄本,查看建築完成日期,可作為買屋的參考。
十五、鄰居如何?
大多數人都希望與好鄰居為鄰,不願與惡鄰相伴。豪宅區總是需要有一定水準的經濟實力者才能遷入。台中有家建商的廣告詞是「千萬買屋,億萬買鄰」,意謂「居住環境」與「鄰居」的重要性。在買屋前可向鄰居多接觸打聽屋況,藉此瞭解鄰居如何,若有需要送些水果飲料敦親睦鄰,除獲得鄰居好感,也可瞭解更多該屋資訊,在買屋作決策時有所幫助。
未完待續...
- Feb 19 Thu 2009 16:11
買房子要注意什麼? Part 2
以下是買屋注意事項的第二部份,是就房屋的屋況來做分析的,在此與大家分享~ 奧斯丁
七、建材使用等級如何?
建材與裝潢材料等級也和成本多寡、屋況優劣及氣氛營造息息相關,若在同一棟大樓作比較,如果可以相同價格選購到有設計師作的室內裝潢,可省下不少裝潢費用,當然最為划算。此外,對於老舊的房子,門窗、地板、衛浴、廚房設備以及管線的更換,還有房間的隔間打掉與重新裝潢等費用都是買方須列入評估考量的。
八、格局是否方正?動線是否良好?
房子格局方正,可讓視覺感受較佳,家具容易擺設,空間較能充分利用,對於空氣對流與動線安排都有幫助。
九、採光通風是否良好?
採光與通風,關係著人體健康與居住品質,非常重要,最好有兩面以上採光的房子較佳。
十、有無漏水痕跡?
房子漏水常是許多人的夢靨與困擾,影響生活品質,裝潢及傢俱會造成損失。因此,購屋時應注意每個房間天花板及各個角落(包含廚房、浴廁及陽台),有無漏水痕跡。若看上自己喜歡的房子時,出價前,不妨在晴天、下雨天、白天、晚上都前往看屋,至少看個兩三次以後再決定簽約,有些仲介公司有漏水保固服務,或可要求屋主在一定期間(半年或一年)的漏水保固,在買賣合約中註明。
十一、油漆或壁紙是否脫落?
會讓油漆或壁紙脫落的原因大多是漏水、潮濕、壁癌、材質不佳或年久失修等因素,看屋時應注意是否有這些情況。有些售屋者在出售前請人將房子重新粉刷整理過,感覺煥然一新,因此買屋時看不出油漆脫落的現象,買屋者可要求仲介公司或售屋者提供漏水保固服務,在買賣合約中註明。
未完待續...
- Feb 11 Wed 2009 15:12
買房子要注意什麼?
開板第一章 ... 由奧斯丁我先說~
買房子,尤其是人生的第一間房子,絕對是一個重大的決定~
但是要如何買到自己喜歡,而且價錢合理的房子,絕對不是隨便看或是路邊隨便一指就會有的,所以,我整理了一些買屋的應注意事項,希望能夠幫助大家找到理想的"家"
一、瞭解自己需求:
自住或投資?地點選擇?大樓或別墅?哪些人住?坪數大小?就醫、就學、休閒、買菜購物或工作方便?
二、評估自己預算和還款能力:
自備款有多少?每月房貸本金及利息的還款能力?裝潢費用?管理費?停車費?交通費?
三、多找物件多作比較:
多看、多問、多比較,多了解附近成交行情。看、再看、一直看,不用急。
熟練殺價技巧,與仲介或屋主多磨蹭,越龜毛越不吃虧,愈有耐心愈能買到低於行情價格的房子。
四、請銀行評估房屋價值及可貸款成數:
挑選喜歡的房子,不妨請銀行評估該房價及可貸款成數。(不要提供個人資料給銀行,除非已決定購買該物件,否則將影響個人信用狀況。)
五、瞭解附近環境、生活機能、交通,以及未來發展性:
影響房價的前三個重要因素是:Location,Location,Location。可見地段、環境、交通是何等重要。捷運、學校、市場、醫院、公園、購物商圈---等生活
機能設施及環境,都是需要考量的因素。
六、價格是否合理?投資報酬率如何?
合理房價計算方式:
1.資金成本(本身財力狀況)
2.參考附近成交行情(各房屋仲介公司網站)
3.投資報酬率(年租金收入/房屋總價)通常為房貸利率的1.5~2倍以上
4.建築成本(土地、建築成本、管銷、利潤)
5.土地公告現值(最高乘以1.4倍)
6.銀行可貸款金額
7.參考法拍屋行情(寬頻房訊及透明房訊,或各地方法院網站)