Welcome!
歡迎大家來到這個屬於大叔的夢想園地!
在這裡,奧斯丁與文森將會與大家分享我們的專業、夢想...以及生活。

目前分類:※買屋停看聽※ (7)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

轉載於此:Smart致富月刊 - 達人帶路 教你挖出金店面

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

消費者在買房子時,公設坪數大小也要列入成本考慮,如果公設比過高,實際使用坪數負擔價格也高:如50坪的房子,若公設比高達35%,實際只能使用32.5坪,所以購屋時可是要精打細算一下喔!

 

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎?房仲業者建議,對於一般市井小民,買屋前一定要精算公設比,以免白花錢買公設面積。

太平洋房屋行銷部表示,對金字塔頂端的有錢人來說,買豪宅,價格不是主要的考量點,公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅,開價每坪130萬元左右來說,扣掉至少三成的公設比,實際單價可要接近200萬元,對這些豪宅買主而言,價格事小,能不能彰顯身分才是重點,但對升斗小民,卻不能不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後,規定8樓以上大樓須設兩支樓梯(如果是雙併規劃,同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、梯間空間及一支樓梯),使得房屋公設比率一下子增加3%至5%不等,平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋,大樓公設比幾乎無法低於30%,公設比35%的房子會變得很平常,買1,000萬元的房子,等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。

一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳。太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出,因為不婚族增加,小宅的成交比也日趨加重,而套房的公設比往往高於一般產品,大多超過30%,甚至達40%,買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢?住商不動產企研室主任徐佳馨說,如果買的是中古屋,因為實況交屋,只要目測室內坪數大小,和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出公設面積比率,較不會吃虧。

鄭國英分析,一般來說,中古公寓並不是真正的「零公設」,5樓的公寓房子,包括大、小公設比約5~12%左右,屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號,至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖,再對照房屋現狀,真正的主建物面積立即一目瞭然。
鄭國英分析,若是7樓電梯住宅,公設比大約為12%~20%;10樓到12樓約為20%~22%,至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25%~30%左右,但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35%以上。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示,因為房屋屬於高價商品,若購屋者購買每坪單價為50萬的房子,每多1坪公設面積,對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值,否則一般上班族購買了公設比過高的房子,只是徒增購屋成本,相當不划算。

 摘自:Yahoo!奇摩新聞 買房子 公設比要精算

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()


十九、是否輻射屋?

      根據許多研究及報導顯示,長期生活暴露在輻射屋中,罹癌的機率風險大增,影響健康甚鉅,因此,在買屋時可要求仲介或屋主提供「輻射檢測證明」,作為憑據,以確保所購買的非輻射屋。也可上行政院原子能委員會網站查詢。其實,輻射檢測費用不高,依地區及室內坪數大小略有不同,每次大約新台幣3,000元左右,可要求仲介或屋主委託原能會認可的機關公司作檢測,非常快速。

 

二十、是否有改建、違建或佔用情事?

      改建大多發生在陽台外推、露台延伸、後院加蓋等等,為要增加使用坪數,包含新成屋、中古屋都有這種情況,只要不在使用執照內的增建都屬「違建」;若不妨礙鄰居,不過度離譜,無人舉報,政府主管機關通常睜一隻眼閉一隻眼,因為這種現象太多了。可見敦親睦鄰的重要性。

      但是「頂樓加蓋」,根據台北市違章建築處理要點規定,民國83年底以前加蓋的,屬於既有違建列為「緩拆」,通常不會拆除;而84年元旦以後加蓋的,屬於新違建,有人舉報就須拆除,買屋者應注意。

以上買房子要注意什麼?總計要有20點,希望能夠幫助各位朋友在買屋時能夠多停、看、聽,不要因一時的失手,造成莫大的困擾~祝大家都能夠找到理想中的好屋!

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()


十六、有無產權糾紛?

        可請代書(地政士)向地政機關調閱該筆建物及土地資料,查看有無其他「他項權利」設定抵押、訴訟、禁止處分登記、或任何產權糾紛情事?產權是否清楚?持分是否「全部」?這是簽訂買賣合約前必須注意檢視的過程。

 

十七、是否海砂屋?

        海砂屋就是「高氯離子含量的混凝土建築物」。民國70年到87年這段期間發生較多海砂屋的建案,主因是建築業快速發展,砂石來源不足,業者未按規定處理氯離子含量,因此,政府在87625日起規範建商,將測量氯離子標準值由0.3~0.6公斤修正為 0.3公斤以下,才能拿到使用執照。從此,建築物每立方公尺的混凝土中含有三百公克氯離子以上時,就稱為「海砂屋」。海砂中充滿著海鹽(氯化鈉),需經過處理後才能用來蓋房子;若未經處理,混凝土中的氯含量過高時,輕者造成建築物產生壁癌、水泥剝落,重者造成鋼筋腐蝕,樓板裂縫,破壞混凝土強度,甚至無法承受某些程度的地震,影響建物結構與人身安全,不可不慎。
        看屋時應注意天花板、牆壁是否有水泥剝落痕跡、發泡、牆面不平等情況,向鄰居或大樓管理員打聽,也可上網(各縣巿建管處網站)查詢是否被列為海砂屋。更謹慎的消費者可向仲介或屋主要求提供海砂屋的檢驗報告。

 

十八、是否發生過兇案?

      所謂「凶宅」是指曾發生過兇殺或自殺致死案件的房子,絕大多數人不喜歡也不願意買凶宅,(除非價格非常便宜,極少數人接受例外)仲介公司與屋主簽訂的委託書中有一張不動產物件調查表或現況說明書,其註明「本建物是否發生過殺或致死之情事」,可先行瞭解。此外,買屋前可向鄰居或管區派出所打聽,也可上「台灣凶宅網搜尋並可在買賣合約上註明「絕非凶宅,否則退屋並賠償損失」。遷入後發現與事實不符,可要求買回賠償簽約時最好提出註明「從未發生過」,萬一是更早的屋主所發生,而賣真不知情,賣方非故意隱瞞,法院會判決賣無須負責。另外,若凶案曾發生在同社區或同大樓內,並非發生在該間房子內,則該房子不屬凶宅,責任與原屋主無涉。

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

 
十二、樑、柱、樓板、牆壁,有無明顯裂痕?
        樑、柱、樓板的裂痕牽涉到整個房子的安全結構,輕忽不得。尤其是自從1999年九二一大地震發生後,有些老舊的房子受地震影響,樑柱容易出現裂痕,雖填填補補,仍有安全顧慮。近年來所蓋的新大樓,因建商普遍具有憂患意識,大樓防震強度提高,較無安全上的顧慮。


十三、水管是否暢通?
        在參觀屋齡有二、三十年的老舊房子時,不妨到廚房、浴廁,開開看水龍頭是否暢通?是否積水?是否漏水?有些老舊房子在裝潢時有需要將水管電線全部更換,需要一筆額外費用,這項成本也需列入購屋時的考量。


十四、屋齡?
        要瞭解屋齡多少,可請屋主提供建物所有權狀或請仲介公司調出建物謄本,查看建築完成日期,可作為買屋的參考。

 
十五、鄰居如何?
        大多數人都希望與好鄰居為鄰,不願與惡鄰相伴。豪宅區總是需要有一定水準的經濟實力者才能遷入。台中有家建商的廣告詞是「千萬買屋,億萬買鄰」,意謂「居住環境」與「鄰居」的重要性。在買屋前可向鄰居多接觸打聽屋況,藉此瞭解鄰居如何,若有需要送些水果飲料敦親睦鄰,除獲得鄰居好感,也可瞭解更多該屋資訊,在買屋作決策時有所幫助。

 

未完待續...

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 以下是買屋注意事項的第二部份,是就房屋的屋況來做分析的,在此與大家分享~ 奧斯丁

七、建材使用等級如何?
      
建材與裝潢材料等級也和成本多寡、屋況優劣及氣氛營造息息相關,若在同一棟大樓作比較,如果可以相同價格選購到有設計師作的室內裝潢,可省下不少裝潢費用,當然最為划算。此外,對於老舊的房子,門窗、地板、衛浴、廚房設備以及管線的更換,還有房間的隔間打掉與重新裝潢等費用都是買方須列入評估考量的。

 
八、格局是否方正?動線是否良好?

        房子格局方正,可讓視覺感受較佳,家具容易擺設,空間較能充分利用,對於空氣對流與動線安排都有幫助。


九、採光通風是否良好?
        採光與通風,關係著人體健康與居住品質,非常重要,最好有兩面以上採光的房子較佳。


十、有無漏水痕跡?
         房子漏水常是許多人的夢靨與困擾,影響生活品質,裝潢及傢俱會造成損失。因此,購屋時應注意每個房間天花板及各個角落(包含廚房、浴廁及陽台),有無漏水痕跡。若看上自己喜歡的房子時,出價前,不妨在晴天、下雨天、白天、晚上都前往看屋,至少看個兩三次以後再決定簽約,有些仲介公司有漏水保固服務,或可要求屋主在一定期間(半年或一年)的漏水保固,在買賣合約中註明。


十一、油漆或壁紙是否脫落?      
        會讓油漆或壁紙脫落的原因大多是漏水、潮濕、壁癌、材質不佳或年久失修等因素,看屋時應注意是否有這些情況。有些售屋者在出售前請人將房子重新粉刷整理過,感覺煥然一新,因此買屋時看不出油漆脫落的現象買屋者可要求仲介公司或售屋者提供漏水保固服務,在買賣合約中註明。

未完待續...

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

開板第一章 ... 由奧斯丁我先說~   

 

買房子,尤其是人生的第一間房子,絕對是一個重大的決定~ 

但是要如何買到自己喜歡,而且價錢合理的房子,絕對不是隨便看或是路邊隨便一指就會有的,所以,我整理了一些買屋的應注意事項,希望能夠幫助大家找到理想的"家"

 

一、瞭解自己需求:

    自住或投資?地點選擇?大樓或別墅?哪些人住?坪數大小?就醫、就學、休閒、買菜購物或工作方便?

 

二、評估自己預算和還款能力:

    自備款有多少?每月房貸本金及利息的還款能力?裝潢費用?管理費?停車費?交通費?

 

三、多找物件多作比較

    多看、多問、多比較,多了解附近成交行情。看、再看、一直看,不用急。

    熟練殺價技巧,與仲介或屋主多磨蹭,越龜毛越不吃虧,愈有耐心愈能買到低於行情價格的房子。

 

四、請銀行評估房屋價值及可貸款成數:

    挑選喜歡的房子,不妨請銀行評估該房價及可貸款成數。(不要提供個人資料給銀行,除非已決定購買該物件,否則將影響個人信用狀況。)

 

五、瞭解附近環境、生活機能、交通,以及未來發展性:

    影響房價的前三個重要因素是:LocationLocationLocation。可見地段、環境、交通是何等重要。捷運、學校、市場、醫院、公園、購物商圈---等生活

    機能設施及環境,都是需要考量的因素。

 

六、價格是否合理?投資報酬率如何?

 

    合理房價計算方式:

 

1.資金成本(本身財力狀況)

 

2.參考附近成交行情(各房屋仲介公司網站)

 

3.投資報酬率(年租金收入/房屋總價)通常為房貸利率的1.5~2倍以上

 

4.建築成本(土地、建築成本、管銷、利潤)

 

5.土地公告現值(最高乘以1.4)

 

6.銀行可貸款金額

 

7.參考法拍屋行情(寬頻房訊及透明房訊,或各地方法院網站)

homematch 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論