6%終結者

轉載於此：Smart致富月刊 - 達人帶路　教你挖出金店面

消費者在買房子時，公設坪數大小也要列入成本考慮，如果公設比過高，實際使用坪數負擔價格也高：如50坪的房子，若公設比高達35%，實際只能使用32.5坪，所以購屋時可是要精打細算一下喔！

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎？房仲業者建議，對於一般市井小民，買屋前一定要精算公設比，以免白花錢買公設面積。

太平洋房屋行銷部表示，對金字塔頂端的有錢人來說，買豪宅，價格不是主要的考量點，公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅，開價每坪130萬元左右來說，扣掉至少三成的公設比，實際單價可要接近200萬元，對這些豪宅買主而言，價格事小，能不能彰顯身分才是重點，但對升斗小民，卻不能不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須設兩支樓梯（如果是雙併規劃，同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、梯間空間及一支樓梯），使得房屋公設比率一下子增加3％至5％不等，平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋，大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比35％的房子會變得很平常，買1,000萬元的房子，等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。

一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的公設比通常會更高，基本上從30％起跳。太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，因為不婚族增加，小宅的成交比也日趨加重，而套房的公設比往往高於一般產品，大多超過30％，甚至達40％，買10坪套房，如果公設比高過30％，實際可使用面積只有6、7坪左右，所以買套房時斤斤計較是必要的。

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢？住商不動產企研室主任徐佳馨說，如果買的是中古屋，因為實況交屋，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出公設面積比率，較不會吃虧。

鄭國英分析，一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」，5樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號，至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一目瞭然。
鄭國英分析，若是7樓電梯住宅，公設比大約為12％~20％；10樓到12樓約為20％~22％，至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25％~30％左右，但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35％以上。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示，因為房屋屬於高價商品，若購屋者購買每坪單價為50萬的房子，每多1坪公設面積，對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，否則一般上班族購買了公設比過高的房子，只是徒增購屋成本，相當不划算。

 摘自：Yahoo!奇摩新聞 買房子 公設比要精算

十九、是否輻射屋？

      根據許多研究及報導顯示，長期生活暴露在輻射屋中，罹癌的機率風險大增，影響健康甚鉅，因此，在買屋時可要求仲介或屋主提供「輻射檢測證明」，作為憑據，以確保所購買的非輻射屋。也可上行政院原子能委員會網站查詢。其實，輻射檢測費用不高，依地區及室內坪數大小略有不同，每次大約新台幣3,000元左右，可要求仲介或屋主委託原能會認可的機關公司作檢測，非常快速。

二十、是否有改建、違建或佔用情事？

      改建大多發生在陽台外推、露台延伸、後院加蓋等等，為要增加使用坪數，包含新成屋、中古屋都有這種情況，只要不在使用執照內的增建都屬「違建」；若不妨礙鄰居，不過度離譜，無人舉報，政府主管機關通常睜一隻眼閉一隻眼，因為這種現象太多了。可見敦親睦鄰的重要性。

      但是「頂樓加蓋」，根據台北市違章建築處理要點規定，民國83年底以前加蓋的，屬於既有違建列為「緩拆」，通常不會拆除；而84年元旦以後加蓋的，屬於新違建，有人舉報就須拆除，買屋者應注意。

以上買房子要注意什麼？總計要有20點，希望能夠幫助各位朋友在買屋時能夠多停、看、聽，不要因一時的失手，造成莫大的困擾~祝大家都能夠找到理想中的好屋！

十六、有無產權糾紛？

        可請代書(地政士)向地政機關調閱該筆建物及土地資料，查看有無其他「他項權利」設定抵押、訴訟、禁止處分登記、或任何產權糾紛情事？產權是否清楚？持分是否「全部」？這是簽訂買賣合約前必須注意檢視的過程。

        海砂屋就是「高氯離子含量的混凝土建築物」。民國70年到87年這段期間發生較多海砂屋的建案，主因是建築業快速發展，砂石來源不足，業者未按規定處理氯離子含量，因此，政府在87年6月25日起規範建商，將測量氯離子標準值由0.3~0.6公斤修正為 0.3公斤以下，才能拿到使用執照。從此，建築物每立方公尺的混凝土中含有三百公克氯離子以上時，就稱為「海砂屋」。海砂中充滿著海鹽(氯化鈉)，需經過處理後才能用來蓋房子；若未經處理，混凝土中的氯含量過高時，輕者造成建築物產生壁癌、水泥剝落，重者造成鋼筋腐蝕，樓板裂縫，破壞混凝土強度，甚至無法承受某些程度的地震，影響建物結構與人身安全，不可不慎。
        看屋時應注意天花板、牆壁是否有水泥剝落痕跡、發泡、牆面不平等情況，向鄰居或大樓管理員打聽，也可上網(各縣巿建管處網站)查詢是否被列為海砂屋。更謹慎的消費者可向仲介或屋主要求提供海砂屋的檢驗報告。

十八、是否發生過兇案？

      所謂「凶宅」是指曾發生過兇殺或自殺致死案件的房子，絕大多數人不喜歡也不願意買凶宅，(除非價格非常便宜，極少數人接受例外)。在仲介公司與屋主簽訂的委託書中有一張「不動產物件調查表或現況說明書」，其中會註明「本建物是否發生過兇殺或自殺致死之情事」，可先行瞭解。此外，買屋前可向鄰居或管區派出所打聽，也可上「台灣凶宅網」搜尋，並可在買賣合約上註明「絕非凶宅，否則退屋並賠償損失」。遷入後發現與事實不符，可要求買回或賠償。但簽約時最好提出註明「從未發生過」，若萬一是更早的屋主所發生，而賣方真不知情，賣方非故意隱瞞，法院通常會判決賣方無須負責。另外，若凶案曾發生在同社區或同大樓內，並非發生在該間房子內，則該房子不屬凶宅，責任與原屋主無涉。

 
十二、樑、柱、樓板、牆壁，有無明顯裂痕？
        樑、柱、樓板的裂痕牽涉到整個房子的安全結構，輕忽不得。尤其是自從1999年九二一大地震發生後，有些老舊的房子受地震影響，樑柱容易出現裂痕，雖填填補補，仍有安全顧慮。近年來所蓋的新大樓，因建商普遍具有憂患意識，大樓防震強度提高，較無安全上的顧慮。

十三、水管是否暢通？
        在參觀屋齡有二、三十年的老舊房子時，不妨到廚房、浴廁，開開看水龍頭是否暢通？是否積水？是否漏水？有些老舊房子在裝潢時有需要將水管電線全部更換，需要一筆額外費用，這項成本也需列入購屋時的考量。

十四、屋齡？
        要瞭解屋齡多少，可請屋主提供建物所有權狀或請仲介公司調出建物謄本，查看建築完成日期，可作為買屋的參考。

 
十五、鄰居如何？
        大多數人都希望與好鄰居為鄰，不願與惡鄰相伴。豪宅區總是需要有一定水準的經濟實力者才能遷入。台中有家建商的廣告詞是「千萬買屋，億萬買鄰」，意謂「居住環境」與「鄰居」的重要性。在買屋前可向鄰居多接觸打聽屋況，藉此瞭解鄰居如何，若有需要送些水果飲料敦親睦鄰，除獲得鄰居好感，也可瞭解更多該屋資訊，在買屋作決策時有所幫助。

未完待續...

 以下是買屋注意事項的第二部份，是就房屋的屋況來做分析的，在此與大家分享~ 奧斯丁

七、建材使用等級如何？
       建材與裝潢材料等級也和成本多寡、屋況優劣及氣氛營造息息相關，若在同一棟大樓作比較，如果可以相同價格選購到有設計師作的室內裝潢，可省下不少裝潢費用，當然最為划算。此外，對於老舊的房子，門窗、地板、衛浴、廚房設備以及管線的更換，還有房間的隔間打掉與重新裝潢等費用都是買方須列入評估考量的。

 
八、格局是否方正？動線是否良好？

        房子格局方正，可讓視覺感受較佳，家具容易擺設，空間較能充分利用，對於空氣對流與動線安排都有幫助。

九、採光通風是否良好？
        採光與通風，關係著人體健康與居住品質，非常重要，最好有兩面以上採光的房子較佳。

十、有無漏水痕跡？
         房子漏水常是許多人的夢靨與困擾，影響生活品質，裝潢及傢俱會造成損失。因此，購屋時應注意每個房間天花板及各個角落(包含廚房、浴廁及陽台)，有無漏水痕跡。若看上自己喜歡的房子時，出價前，不妨在晴天、下雨天、白天、晚上都前往看屋，至少看個兩三次以後再決定簽約，有些仲介公司有漏水保固服務，或可要求屋主在一定期間(半年或一年)的漏水保固，在買賣合約中註明。

十一、油漆或壁紙是否脫落？      
        會讓油漆或壁紙脫落的原因大多是漏水、潮濕、壁癌、材質不佳或年久失修等因素，看屋時應注意是否有這些情況。有些售屋者在出售前請人將房子重新粉刷整理過，感覺煥然一新，因此買屋時看不出油漆脫落的現象，買屋者可要求仲介公司或售屋者提供漏水保固服務，在買賣合約中註明。

未完待續...

開板第一章 ... 由奧斯丁我先說~　  

買房子，尤其是人生的第一間房子，絕對是一個重大的決定~ 

但是要如何買到自己喜歡，而且價錢合理的房子，絕對不是隨便看或是路邊隨便一指就會有的，所以，我整理了一些買屋的應注意事項，希望能夠幫助大家找到理想的"家"

一、瞭解自己需求：

    自住或投資？地點選擇？大樓或別墅？哪些人住？坪數大小？就醫、就學、休閒、買菜購物或工作方便？

二、評估自己預算和還款能力：

    自備款有多少？每月房貸本金及利息的還款能力？裝潢費用？管理費？停車費？交通費？

三、多找物件多作比較：

    多看、多問、多比較，多了解附近成交行情。看、再看、一直看，不用急。

    熟練殺價技巧，與仲介或屋主多磨蹭，越龜毛越不吃虧，愈有耐心愈能買到低於行情價格的房子。

四、請銀行評估房屋價值及可貸款成數：

    挑選喜歡的房子，不妨請銀行評估該房價及可貸款成數。(不要提供個人資料給銀行，除非已決定購買該物件，否則將影響個人信用狀況。)

五、瞭解附近環境、生活機能、交通，以及未來發展性：

    影響房價的前三個重要因素是：Location，Location，Location。可見地段、環境、交通是何等重要。捷運、學校、市場、醫院、公園、購物商圈---等生活

    機能設施及環境，都是需要考量的因素。

六、價格是否合理？投資報酬率如何？

    合理房價計算方式：

1.資金成本(本身財力狀況)

2.參考附近成交行情(各房屋仲介公司網站)

3.投資報酬率(年租金收入/房屋總價)通常為房貸利率的1.5~2倍以上

4.建築成本(土地、建築成本、管銷、利潤)

5.土地公告現值(最高乘以1.4倍)

6.銀行可貸款金額

7.參考法拍屋行情(寬頻房訊及透明房訊，或各地方法院網站)