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目前日期文章:200902 (10)

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文嫂週記第二篇~熱騰騰出爐囉!


*1999年8月15日 PM 09:50

 

* 某天晚上忽聞一陣急促口哨聲,類似台灣警察抓犯人的口哨聲,一時好奇往窗外一看究竟?原來.......是此地『賣冰淇淋』特有的叫賣聲,嚇了我們一大跳!大兒子David說:『為什麼這裡賣冰淇淋的人要像警察一樣那麼嚴格呢?

*某天熱心的鄰居,同時也是很虔誠的基督徒友人Nancy,正在幫我家整理花園,我告訴他我家的屋簷下,燕子來築巢,他們的排泄物把一樓的屋頂給弄髒了,我打算把燕子一家給清除掉,結果Nancy告訴我,這是違法的,屋頂髒,是你家的事,但是絕對不可以把鳥巢弄掉,否則鄰居會告你吃上官司,可見英國是很愛護動物的國家。

1-birthday.JPG

*星期天我們全家去愛丁堡最著名的市中心古堡參觀,到了古堡最珍藏的英國女王皇冠和權杖所在地,那些東西全是真品,也因此四周都是戒備深嚴,忽然聽見參觀的群眾當中,一名兩三歲大的小女孩對他母親說:『Mommy,Can you buy this for me?』 (媽咪,你能買這個給我嗎?)令當場聽見的人不禁莞爾。
愛丁堡Castle

丁堡旅遊一景
*Nancy告訴我,他最近想回加拿大去,因為他的祖父去世了,詳細一問才驚訝的知道他的祖父和他的父親才差一歲,這怎麼可能呢?原來這個去世的祖父並不是他的親生祖父,是他的祖母再嫁的一位,而Nancy的母親也是離婚再嫁,他的母親嫁了一位大他年紀很多的先生,而他的祖母嫁了一位年紀小他很多的丈夫,所以他的祖父和父親年紀才相差一歲。

Edinburgh Castle-12.JPG

愛丁堡旅遊一景

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自己賣房子,要用嫁女兒的心態來面對。

所有的父母嫁女兒時都希望把女兒打扮的光鮮亮麗,風風光光的嫁出門。鮮有父母會讓女兒蓬頭垢面、邋理邋遢的走進禮堂。

為什麼?因為要讓新郎倌及婆家眾親友有好印象,才會有幸福美滿的一生。(或者是....貨物出門,概不退還 !)

但,許多人賣房子並不這麼想,總希望能省就省,現況交屋即可,他們的口號多是『自然就是美』,總以為自己的房子是麗質天生,人見人愛。

其實不然!

絕大多數的房子與女人一樣,都各有優缺點;多需要些許裝扮及淡妝才能show出其婀娜多姿風采。

所以呢,拜託各位看倌要賣房子前要先做好下列幾項應有的準備:

1. 徹底打掃乾淨,清除多餘家具及垃圾。

2. 檢查是否漏水、漏電或破損之處?趕緊修復。

3. 照明燈具及開關插座,能換新最好(其實所費不多),不然也要擦拭乾淨。

4. 廚房、浴室之油垢及霉漬去除乾淨。最好不要有異味。

5. 屋內局部或全部重新粉刷。

6. 保持窗明几淨及良好通風。

7. 適度加個窗簾、擺飾品等,強調優點,淡化缺點。讓房子看起來美美的。

房子不必弄得濃妝豔抹,但是整齊、清潔、親切宜人是一定要的啦!
目的就是要讓買主一進到屋內,就有美好的第一印象。新的婆家才會願意早一日下聘、娶進門。

上述這些動作,可以DIY方式進行,材料也可以輕易地在B&Q(特力屋)或大賣場取得,費用真的是很便宜。以30坪住家而言,只要先投資5萬元,大都可以多賣個10到20萬元。即或不然,也可以加快房子的脫手速度。

賣化妝品的人常說『天下沒有醜女人,只有懶女人』,文森大叔也要說『人要衣裝,佛要金裝,屋子也要妝一裝』,勤於打扮房子的屋主一定可以很快為自己的愛屋找到新東家的!

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史上頭一遭 萬件好屋降價拼買氣
信義房屋大量【最優價】 買方目光亮起來

 政府推出2000億優惠房貸政策,給予消費者購屋優惠,減輕消費者購屋負擔,基於替買賣雙方服務的理念,讓買方能夠在現在低利的環境順利購屋,賣方也能順利出售委託的物件。信義房屋在2月開春後,立即動員所有業務人員與屋主溝通,推出「萬件好屋-最優價」的活動,已有超過1萬筆的物件都重新與屋主溝通,屋主也展現誠意,願意調降價格,此舉創下業界最大規模降價活動。

信義房屋在2月8日當天,透過報紙聯賣稿與網站傳送「萬件好屋-最優價」的優惠活動訊息,立刻吸引買方目光,信義房屋網站當天流量當天就明顯增加,2月8日與2月1日相比,瀏覽物件人次就多了25.9%,物件瀏覽次數則增加33.2%,信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁指出,現在「物美、價合宜」,才能引起買方的注意,有購屋需求的民眾,應該趁現此次的降價優惠活動,積極尋找適合的房子。

此次大幅降價的活動中,平均降價幅度約7~8%,統計信義房屋台北市待售物件中,溝通後屋主同意調降售價的物件,平均每戶調降168萬元,其次為高雄市,平均調降144萬元,降幅為8.1%,台北縣則調降77萬元,台中市則調降118萬元。台北市中超過6成物件降價超過5%,有32%物件降價超過10%,台中市則有8成賣方降價幅度超過5%。

蘇守仁指出,受到金融海嘯影響,企業開始實行裁員、減薪、無薪假,相對影響消費者購屋計劃,市場觀望氣氛濃厚,大家都想等房市落到最低點才進場,但根據過去經驗,絕大部分消費者不會買在房價最低點,且房價從2008年3、4月的高檔,已經下修1~2成,民眾反倒應該趁現在房市盤整時,搭配政府的優惠房貸與市場的低利環境,挑選難得釋出的好物件。

蘇守仁表示,為了讓買方買到「物美、價合宜」的物件,賣方也能順利換屋或做其它財務規劃,我們花了很多時間與屋主溝通,一起配合此次的降價活動,讓價格能更親近買方,雙方都能完成買賣屋的需求,同時為兩家人找幸福。

信義房屋忠孝店店長黃浩中表示,以忠孝新生商圈為例,此區的公寓與大樓等產品,與屋主重新溝通後,普遍價格都下調100~200萬元,對資金有急迫需求,或能體認現在市場狀況的屋主,為了增加物件的親和度與銷售速度,降價意願度最高,降價後的確更能吸引買氣。

降價前後比一比

縣市

調降金額
(
單位:萬元)

降幅

降價>5%的物件比重

降價> 10%的物件比重

台北市

168

7.2%

67%

32%

台北縣

77

6.9%

63%

28%

高雄市

144

8.1%

72%

39%

桃園縣

81

7.4%

70%

34%

新竹市

54

7.1%

63%

26%

新竹縣

87

6.5%

55%

24%

台中市

118

8.8%

81%

46%

資料來源:信義房屋 

出處:信義房屋 

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 以下是買屋注意事項的第二部份,是就房屋的屋況來做分析的,在此與大家分享~ 奧斯丁

七、建材使用等級如何?
      
建材與裝潢材料等級也和成本多寡、屋況優劣及氣氛營造息息相關,若在同一棟大樓作比較,如果可以相同價格選購到有設計師作的室內裝潢,可省下不少裝潢費用,當然最為划算。此外,對於老舊的房子,門窗、地板、衛浴、廚房設備以及管線的更換,還有房間的隔間打掉與重新裝潢等費用都是買方須列入評估考量的。

 
八、格局是否方正?動線是否良好?

        房子格局方正,可讓視覺感受較佳,家具容易擺設,空間較能充分利用,對於空氣對流與動線安排都有幫助。


九、採光通風是否良好?
        採光與通風,關係著人體健康與居住品質,非常重要,最好有兩面以上採光的房子較佳。


十、有無漏水痕跡?
         房子漏水常是許多人的夢靨與困擾,影響生活品質,裝潢及傢俱會造成損失。因此,購屋時應注意每個房間天花板及各個角落(包含廚房、浴廁及陽台),有無漏水痕跡。若看上自己喜歡的房子時,出價前,不妨在晴天、下雨天、白天、晚上都前往看屋,至少看個兩三次以後再決定簽約,有些仲介公司有漏水保固服務,或可要求屋主在一定期間(半年或一年)的漏水保固,在買賣合約中註明。


十一、油漆或壁紙是否脫落?      
        會讓油漆或壁紙脫落的原因大多是漏水、潮濕、壁癌、材質不佳或年久失修等因素,看屋時應注意是否有這些情況。有些售屋者在出售前請人將房子重新粉刷整理過,感覺煥然一新,因此買屋時看不出油漆脫落的現象買屋者可要求仲介公司或售屋者提供漏水保固服務,在買賣合約中註明。

未完待續...

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       20077月份,在北市中山區擔任房屋仲介營業員的文森,突然接獲來至文山地區一位姐妹的電話,說她有間房子已經繳不出貸款,希望文森趕緊幫她處理。經實地勘查估價後,文森建議以稍低於市價之行情出售較易脫手,以解決燃眉之急。該姐妹首肯後,又因為是牧師介紹的,她也同意給文森專任約。

    在完成不動產說明書等正常作業程序後,文森偕同公司五個同仁在捷運站附近輪流密集發DM促銷,由於房子條件不錯,二週內先後帶看了五、六組客人,其中有一組客人以市價九二折成交。該姐妹與文森均皆大歡喜,旋即正式簽約。
由於是教會姐妹,文森拜託店長(兼老闆)只收以2.8%仲介(正常是4%)。店長勉為其難同意辦理。

   

        不料簽約後一週,該姐妹之家人突然對文森興師問罪,說文森欺騙了他們,他們有一個鄰居說房子賣得太便宜,應該可以多賣100萬元….。從此開始了一連串的惡夢,幾經折騰,再多解釋都無效,三週後交屋時,該姐妹之家人夥同鄰居在公司對文森破口大罵,說文森沒有良心、是個騙子、是個假基督徒….。由於故事是在20077月發生的。姑且戲稱之為七七事變

 

        這件事情讓我深感挫折,為什麼鄰居的一句話可以抹滅我一個多月的努力? 為什麼客人不相信我的實話?為何把我當『白賊七』?難道這是仲介業者的宿命?還是人性使然?

 

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文森大叔:最近看到3月3日起到英國免簽證的新聞,隨即想起文森在電子公司工作時被派去英國待了數年,直到近幾年才回來台灣。當初我們剛到英國北部蘇格蘭時文嫂常常寫一些文章寄給台灣的親友分享...所以囉...文森就央求文嫂將她的大作,"借"文森發表在這裡來跟大家分享...

前言:                      

 最近英國開放給台灣半年免觀光、學生簽證,

對於頻繁往來英國、台灣的民眾來說,真是一大福音!

這項消息,使我的思緒又回到了從前...

1999年,因著老公工作外調英國,

我們舉家開始了一趟為期將近四年的英國生活之旅... 

那真是一段令人難忘又值得回憶的歲月...   by文嫂

 


初到英國的生活趣聞     1999.8.21

大兒子David終於上小學了,第一天上學見校長,校長驚訝的表示,六歲半的孩子怎麼會那麼高,幾乎比同年齡的孩子高出半個頭,在西方人的觀念裡,都認為東方的孩子應該不高, David的出現打破了他們既有的想法,不只是David,連四個月大小兒子Jonathan也是一樣,外國人都說Jonathan是big boy(大男孩),(amazing!)很驚訝!

我問大兒子David第一天上學如何?他說:『很喜歡上學。』我問他:『今天都學了些什麼?』他說:『不知道,因為我聽不懂老師在說什麼?』.....『聽不懂但是還是很喜歡上學!』這似乎是邏輯不通,無論如何,只要他上學開心,我們就心滿意足了,至於學了什麼東西,那都不重要,重要的是他快樂就好。

大兒子David第一天到蘇格蘭新家,就把名貴的小桌子給坐壞了,原來那是英國人喝下午茶專用的桌子,外型酷似椅子,結果他一屁股坐下去,名貴的桌子哪堪負荷他的重量,於是弱不禁風的斷了一隻腿,這是給他老爸的第一個『賠錢禮』。

小兒子Jonathan會翻身了!我一向習慣把他放在客廳的沙發上睡覺,這樣以較好注意他的動態,不然樓上樓下跑來跑去,挺累人的!那天,我們在餐廳吃晚飯,忽然聽到小兒子Jonathan的叫聲,連忙看看究竟,那時他已經趴臥在地上起不來了,還好,小傢伙沒事,只是嚇到了!他一定想:『奇怪!我明明睡沙發上,怎麼會掉下來呢?』這點,我也在懷疑?他究竟是怎麼掉下來的呢?而且又離沙發這麼遠?

英國的東西除了牛奶、麵包以外,什麼都貴,小孩玩的電是遊樂器要台幣3,500元,而且只有三種遊戲。第四台每個月要1350元。房租不用說了,每個月40,000元,老公開的車子是公司租用的,全新的車子每個月35,000元。電腦也貴且落伍,價錢大概是台灣的兩倍,若是要維修,維修人員一碰電腦就是50鎊,相當於台幣2,500元左右。好在老公的公司替我們付房租、水電和車子的費用,否則我們實在住不起!想想台灣真是寶島,什麼都便宜又便利!

每個星期五晚上我們邀請了基督徒有人來我們家,唱詩敬拜、禱告、聯誼,有來自四個不同國家的友人,有蘇格蘭人、加拿大人、美國人、台灣人,我們來自不同國家,但是因著我們都有同樣的信仰,感覺就像一家人一樣,一點都不陌生,上帝真是恩待我們,雖然身處異鄉,仍舊能在在靈裡豐足,藉著友人的關懷和協助,幫助我們能很快的適應環境,我們實在要感謝上帝在許多大大小小的事情上的恩典和照顧。

這是我們在庭院享用戶外的晚餐...
戶外晚餐.JPG 


蘇格蘭及加拿大友人來家中作客一景
Friend-3.JPG

蘇格蘭友人現場即興演奏詩歌
Friend-5.JPG

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奧斯丁說...
   景氣低迷,房仲業更是深陷其中。一般統計,中古屋市場目前跌幅達1~2成,還有議價空間。對賣方而言,時機的確不佳,若無資金需求壓力,不建議在2009年出售。然而,對買方而言,卻是利多,尤其是自住型買方,可趁此時機撿到便宜。不過應該注意的是,買屋前多看、多聽、多比較。有些學者對於房市低迷將持續2~3年,是屬於比較悲觀的看法,市場自由機制,政府、銀行、建商、房仲業者與民眾(屋主),都不樂見房市持續處於谷底當中,相關業者評估,短期一年內雖在低迷中,但隨著國際局勢經濟問題的改善,明年將有展望與樂觀。

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學者:房市低迷預估持續2至3年以上       摘自:台灣新浪網>中央社 (2009-02-12 17:51)

(中央社記者林惠君台北12日電)房市低迷,有房仲業推出降價吸引買氣,對於房市景氣,淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示,今年市場依舊處於低迷狀態,至少會持續2至3年以上。

房市低迷,房仲業首度協調賣方降價。工商建設研究會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰表示,中古市場與預售市場有價差,比較舊的房屋成交狀況還很好,價格比較便宜,這是好現象(指降價),微幅調整是市場自由機制。

莊孟翰表示,這些案件降價在10%以內,如果去買房子,殺價10%也可以買得到,這僅是一種宣誓;中古屋本來就有降價,降幅還是要看區域,像台北市精華地段降幅有限。

21世紀不動產亞太區總部總裁王福漲表示,房價急速下跌6個月,已經跌得差不多了,消費者如果想要買好又適當價格的物件,應該可以出手。

賴正鎰預估,遺贈稅廢除、兩岸三通及未來三次江陳會將討論雙邊投資議題,開放陸資來台等因素,預估房市會在今年第3季慢慢回溫。

他認為,台灣房地產會是全球復甦最快的,當然另外的因素也是國際化不足。

不過,莊孟翰倒不認為房市景氣這麼快回溫。他說,今年仍處低迷狀態,在房地產U型谷底特性下,景氣低迷至少會持續2至3年,未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主,其中又以人口較為集中的台北縣市為主。

莊孟翰指出,今年北台灣推案金額預估僅剩新台幣1218億元,相較2008年的2090億元約減少4成。980212

 

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文森在此提供一些賣屋的"撇步",給各位作參考,希望大家的房子都能賣到好價錢!

一、正確定價:
無論是誰賣房子,都希望賣到最高的好價錢。反之,無論是誰買房子,都希望買到最低的便宜價錢。於是所謂〈當時、附近、同類型房屋的行情價〉往往就是買賣雙方成交之參考依據。身為屋主必須要此有務實看法。

至於如何定價?最快的方法就是到房子所在地附近的的房屋仲介公司逛一下,看看仲介人員為你的房子所估的價格為何。但是通常他們都會將價格高估,讓你高興,以便取得您的委託。等到簽好委託書後,再慢慢地告訴您其實您的房子不是那麼值錢!就是要降價啦。

其次就是到各房仲公司之網站查詢房屋成交價格。這方面的資訊,XX房仲公司皆有一定資料量,可列為參考。

接下來就是到內政部地政司全球資訊網查詢官方成交資料。此資料無利益關係,具重要參考價值。但是要提醒您這些資料多是6%仲介費之成交價格

二、自售或託售
其實自行售屋並非想像中的困難 , 雖然要經過帶看房屋及討價還價的過程, 但是卻可以省下大筆仲介費 , 還是很划算。
有關買賣過程中的相關知識可直接上網搜尋取得。至於可利用的賣屋廣告方式不外乎:
(1)
房屋外吊掛醒目「自售」看板

(2)
Yahoo等網站刊登售屋廣告

(3)
自行張貼小廣告

(4)
向親朋好友同事發布消息等。

提醒您上述1~3之方式,一定會引來大量之房仲人員不斷地來電或來訪要求你委託其代為銷售。此恐會使你不勝其擾

對於有錢沒有時間,或是要上班無法自行帶看之屋主,或是考慮交易速度及專業知識的話,往往會選擇交給房屋仲介公司代為銷售。依政府規定佣金上限目前是賣方 4% 買方 2%, 但實務上依物件條件及總價之情形還是有談判的空間。提醒您儘可能不要與房仲公司簽下所謂之〈專任約〉。否則連你自己都不能賣自己的房子。最好是簽〈一般約〉即可。同時交給2~3家仲介公司處理,讓他們彼此競爭,也可加快銷售速度。 .

三、交易安全

提醒您任何一間房屋仲介公司都不能保障房屋交易安全!真正負責交易安全工作的是土地代書〈地政士〉及建築經理公司或保險公司。
也就是說只要找到有品牌之土地代書〈地政士〉辦理交易過戶適宜,加上辦理〈履約保證〉。即可確保買賣雙方交易之安全無虞。
一般而言土地代書〈地政士〉所需費用約新台幣12,000元(不含各項稅規費),全國各地差距不大。
至於履約保證之費用,約為成交價的萬分之六。也就是說房價1,000萬元的話,其所需要之履約保證費用為6,000元。此費用通常由買賣雙方各分攤一半。

 

 

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文森大叔評
現在是買方市場,賣方降價是必然的趨勢;而賣方降價後勢必要求房仲的仲介費隨之下降,相當然耳,仲介的生存壓力會越來越嚴峻,所以說囉...今年的房仲倒店潮,必然來勢洶洶...願天佑房仲。

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 房仲業首見 全台近2萬件房屋大降價    摘自 YAHOO!奇摩新聞

信義房屋昨日宣布,動員所有業務員與賣方重新議價後,推出「萬件好屋─最惠價」行動,計有超過一萬筆物件降價,降價空間平均八%,最高可達二成。此舉堪稱史上頭一遭,由房仲業者主動發動如此大規模的降價行動。

調降售價個案,不乏北巿名宅,如名模林志玲曾居住的「百達富麗」一戶賣家,一口氣調降售價三百萬元,售價一下子由四八八○萬降為四五八○萬元。另一戶位於「仁愛金山」的物件,屋主更將售價由二四七五萬降為二千萬元,總價下跌了四七五萬元。


景氣不佳,民眾荷包嚴重縮水,不僅促使麥當勞等速食店、超商紛紛調降售價,連總價動輒上千萬、逾億的房地產,也出現大規模降價行動。


這波屋主同意讓價幅度,平均以台中巿、高雄巿與桃園縣最大,降幅分別達八.八%、八.一%與七.四%,首善之都台北巿平均降幅則名列第四,達七.二%,總計願意降價個案,占信義房屋經手的一萬五千餘件,約七成。


「為縮短買賣雙方價格認知差距,讓買方能夠利用現在低利環境,順利購屋,賣方也能順利出售委託物件,才會特別推出這項行動。」信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁說,為了促成這項行動,公司花了很多時間與屋主溝通。


蘇守仁表示,受到金融海嘯影響,企業開始實行裁員、減薪、無薪假,相對影響消費者購屋計畫,市場觀望氣氛濃厚,大家都想等房市落到最低點才進場,但根據過去經驗,絕大部分消費者不會買在房價最低點,且目前房價從二○○八年三、四月的高檔,已經下修一至二成,為此,才會介入協調賣方進一步降價,方便買方搭配政府的優惠房貸與低利環境進場。


體認巿況不佳,除了信義房屋外,永慶房屋、台灣房屋與住商不動產等知名大型仲介業者也都主動與賣方議價,推出不同類型的降價活動。


像永慶房屋與賣方協調後彙整降價標的,推出約五○○○件的低價特惠專區;住商不動產有「好家急售專區」,納入價格低於周邊巿價的二○○○件物件;台灣房屋則針對店面推出「店面超特惠專區」,降價幅度多在一成左右。推出後,看屋與成交案件較未推出前,可望增加一至二成。

 

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開板第一章 ... 由奧斯丁我先說~   

 

買房子,尤其是人生的第一間房子,絕對是一個重大的決定~ 

但是要如何買到自己喜歡,而且價錢合理的房子,絕對不是隨便看或是路邊隨便一指就會有的,所以,我整理了一些買屋的應注意事項,希望能夠幫助大家找到理想的"家"

 

一、瞭解自己需求:

    自住或投資?地點選擇?大樓或別墅?哪些人住?坪數大小?就醫、就學、休閒、買菜購物或工作方便?

 

二、評估自己預算和還款能力:

    自備款有多少?每月房貸本金及利息的還款能力?裝潢費用?管理費?停車費?交通費?

 

三、多找物件多作比較

    多看、多問、多比較,多了解附近成交行情。看、再看、一直看,不用急。

    熟練殺價技巧,與仲介或屋主多磨蹭,越龜毛越不吃虧,愈有耐心愈能買到低於行情價格的房子。

 

四、請銀行評估房屋價值及可貸款成數:

    挑選喜歡的房子,不妨請銀行評估該房價及可貸款成數。(不要提供個人資料給銀行,除非已決定購買該物件,否則將影響個人信用狀況。)

 

五、瞭解附近環境、生活機能、交通,以及未來發展性:

    影響房價的前三個重要因素是:LocationLocationLocation。可見地段、環境、交通是何等重要。捷運、學校、市場、醫院、公園、購物商圈---等生活

    機能設施及環境,都是需要考量的因素。

 

六、價格是否合理?投資報酬率如何?

 

    合理房價計算方式:

 

1.資金成本(本身財力狀況)

 

2.參考附近成交行情(各房屋仲介公司網站)

 

3.投資報酬率(年租金收入/房屋總價)通常為房貸利率的1.5~2倍以上

 

4.建築成本(土地、建築成本、管銷、利潤)

 

5.土地公告現值(最高乘以1.4)

 

6.銀行可貸款金額

 

7.參考法拍屋行情(寬頻房訊及透明房訊,或各地方法院網站)

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